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哈爾濱拆遷案例:評估程序違法,區政府征收補

來碩征地拆遷成功案例系列之二十五(黑龍江哈爾濱征收補償決定):評估程序違法,區政府征收補償決定被撤銷 【事實概要】 2017年7月25日,哈爾濱市南崗區人民政府發布哈(南)房..

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哈爾濱拆遷案例:評估程序違法,區政府征收補

發布時間:2022-07-28 熱度:

來碩征地拆遷成功案例系列之二十五(黑龍江哈爾濱·征收補償決定):評估程序違法,區政府征收補償決定被撤銷
【事實概要】
2017年7月25日,哈爾濱市南崗區人民政府發布哈(南)房征決字(2017)第003號《哈爾濱市南崗區人民政府房屋征收決定》,蘆先生位于南崗區清明七道街5號1層4號的房屋被納入征收范圍。
后南崗區人民政府在未與蘆先生達成征收補償協議,亦未經合法程序的情況下,強制拆除了蘆先生的房屋。該行為已經生效判決確認違法。
2018年7月6日,南崗區人民政府對蘆先生作出哈南房征補決字(2018)第19號《哈爾濱市南崗區人民政府關于對被征收人蘆和玉房屋征收補償的決定》。
【辦案掠影】
對于南崗區人民政府在強制拆除案涉房屋后作出該征收補償決定的行為,來碩律師認為,該決定存在對事實認定錯誤、程序違法等諸多違法情形。
1、沒有證據證明南崗區人民政府作出征收補償方案前曾向公眾征求意見,更加無法證明是否符合需要召開聽證會的條件。
2、該征收補償決定對案涉房屋的實際用途和面積認定有誤。
3、南崗區人民政府作出房屋征收決定時涉及的房地產價格評估機構為7年前選任,不符合法定程序。該機構出具的評估報告不符合《國有土地上房屋征收評估辦法》中規定的應由2名以上估價師簽字的要求,亦未告知對評估結果有異議的救濟途徑和期限,且未及時送達評估報告,剝奪了蘆先生申請復核及鑒定的權利。
4、南崗區人民政府強制拆除蘆先生案涉房屋的行為已被法院確認違法,應當通過國家賠償的方式進行后續處理,而不應通過程序后補的方式作出房屋征收補償決定。
蘆先生對南崗區人民政府違法作出上述房屋征收補償決定的行為向法院提起訴訟。2019年6月30日,黑龍江省哈爾濱市中級人民法院對本案作出判決:撤銷被告哈爾濱市南崗區人民政府作出的哈南房征補決字(2018)第19號《哈爾濱市南崗區人民政府關于對被征收人蘆和玉房屋征收補償的決定》。



【律師說法】
房屋征收補償過程中,被征收房屋的價值應由有資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。房地產價格評估機構應由被征收人在規定時間內協商選定;協商不成的,采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
評估機構應提供分戶的初步評估結果,并由房屋征收部門向被征收人公示。公示期滿后,評估機構應提供整體評估報告和分戶評估報告,房屋征收部門應向被征收人轉交分戶評估報告。房屋征收部門或被征收人對評估結果有異議的可申請復核及鑒定。
如房屋征收部門在組織對被征收房屋價值進行評估的過程中未履行法定程序,必然會影響房屋征收補償決定的合法性,可及時提起訴訟,以維護自身的合法權益。
【相關法條】
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第九條依照本條例第八條規定,確需征收房屋的各項建設活動,應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建,應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃,應當廣泛征求社會公眾意見,經過科學論證。
第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案,報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十一條 市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
因舊城區改建需要征收房屋,多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的,市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據聽證會情況修改方案。
第十九條 對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定,制定過程中,應當向社會公開征求意見。
第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的,通過多數決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預。
《國有土地上房屋征收評估辦法》
第四條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
第十六條 房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定,向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。
公示期間,房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的,房地產價格評估機構應當修正。
第十七條 分戶初步評估結果公示期滿后,房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。
整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字,并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構申請復核評估。
申請復核評估的,應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請,并指出評估報告存在的問題。
第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。
《哈爾濱市國有土地上房屋征收與補償辦法》
第十五條 區人民政府應當組織房屋征收、發展和改革、城鄉規劃、國土資源、財政、信訪等有關行政管理部門對房屋征收補償方案進行論證,并在征收范圍內予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于三十日。
因舊城區改建需要征收房屋,半數以上被征收人認為房屋征收補償方案不符合法律、法規和本辦法規定的,區人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會。
區人民政府應當將征求公眾意見情況和意見采納情況及時公布。
第二十二條 評估機構由被征收人或者被征收人代表在規定時間內協商選定;協商不成的,由區房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等方式確定,并由公證部門對抽簽的過程和結果進行公證。
市房屋征收部門應當在征收范圍內公布評估機構名錄、推薦參選名錄及簡介,供被征收人選擇。
第二十三條 評估機構應當按照有關規定和委托合同約定的時間、要求,到被征收房屋現場逐戶進行實地查勘評估,做好實地查勘記錄,拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料,并妥善保管。
被征收房屋實地查勘記錄,由被征收人、實地查勘的估價師和區房屋征收部門工作人員等共同簽字認可。
因被征收人原因不能對被征收房屋進行入室實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的,由無利害關系的第三人見證,并在評估報告中說明。
第二十四條 評估機構按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定,向區房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。區房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示七日。
公示期間,評估機構應當安排估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。
評估機構在分戶初步評估結果公示期滿并修正后,向區房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。區房屋征收部門應當及時向被征收人轉交分戶評估報告。
第二十五條 被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名或者兩名以上估價師手寫簽字,同時加蓋評估機構公章。
 

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